В начале августа 2013 года вице-министр регионального развития РК Каирбек Ускенбаев озвучил, что в Министерстве регионального развития РК предлагается создать государственную компанию по страхованию ответственности застройщиков перед дольщиками. Механизм, предложенный в ведомстве, может подвергнуться корректировкам.
Как отметили в страховой компании «НСК», в настоящее время участие государства в страховании ответственности застройщиков в виде создания государственного фонда или какой-либо иной форме не предусматривается.
Как пояснили в компании, пока закон о страховании ответственности застройщиков перед дольщиками находится на стадии концепции. «В настоящее время механизм данного вида страхования активно обсуждается и дорабатывается. В дискуссиях принимают участие Министерство регионального развития РК, строительные компании, страховщики и банки второго уровня», - отметил заместитель председателя правления «Нефтяной страховой компании» Александр Тулешов.
Министерство регионального развития РК презентовало в октябре проект «Новые механизмы долевого строительства», целью которого является внесение изменений в действующий Закон «О долевом строительстве».
«В данном проекте предполагалось упростить работу застройщикам, сделав необязательным получение лицензии на строительство жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков. По мнению АФК это норма является недопустимой и преждевременной на данном этапе. С нашей точки зрения необходим контроль и соответствующее регулирование со стороны уполномоченного органа участников строительного бизнеса, осуществляющих строительство за счет привлечения денег населения», - сообщил Тулешов.
В страховой компании «НСК» еще раз подчеркнули, что они готовы страховать только тех застройщиков, которые соответствуют определенным требованиям. Так, в компании отметили, что строительный бизнес в настоящее время является высокорискованным и не прозрачным.
«По нашему мнению застройщика необходимо обязать, чтобы в течение трех месяцев с начала продаж дома совокупная сумма на специальном счете в банке собранная за счет долевых взносов составляла не менее 25% от стоимости строительства объекта. Выполнение этих условий позволит застройщику заключить со страховой компанией соглашение о страховании его ответственности и строительно-монтажных рисков. Если же необходимая сумма в размере 25% не будет собрана, то средства дольщиков со специального счета будут возвращены потенциальным покупателям жилья», - сообщил Тулешов.
В начале ноября в новой редакции проекта долевого строительства частично были приняты дополнения страховых компаний. А именно, исключен риск «несвоевременный ввод в эксплуатацию объекта». Для страхования ответственности застройщика оставлены риски «банкротство» и «арест недвижимого имущества застройщика».
В страховой компании «НСК» считают, что риск «арест недвижимого имущества застройщика» для страховых компаний может быть потенциально высокорисковым.
«В предлагаемом варианте существует значительная зависимость страховой компании от банка. Строительный объект в случае дефолта может быть оценен банком по заниженному коэффициенту (к примеру – 0,4%) и продан с дисконтом. Страховщику же придется выплачивать до 100% от страховой суммы дольщикам. При этом, ситуации дефолта могут быть разными. Например, небольшая просрочка по займу в размере 5%. Предлагаем исключить риски «арест имущества» заменив его на «банкротство, в том числе в результате ареста имущества», - пояснил Александр Тулешов.
Страховщик отметил, что под банкротством нужно понимать именно принудительное банкротство по обращению кредиторов. Так, по его словам, в данном случае принудительное банкротство является основным индикатором неплатежеспособности, который не зависит от волеизъявления застройщиков.
Так, для минимизации этого риска и создания пула надежных застройщиков «Нефтяная страховая компания» предложила, чтобы застройщик на стадии нулевого цикла внес не менее 15% от общей стоимости объекта собственными средствами.
«Это повысит ответственность строительных компаний за конечный результат. Сейчас же застройщики настаивают на комбинированной схеме финансирования с использованием кредитных средств. На втором цикле строительства хотелось бы видеть наличие договоров с дольщиками на сумму не менее 25% от общей стоимости объекта. Эта схема позволит аккумулировать на первом и втором циклах строительства в совокупности не менее 40% вложений от застройщика и дольщиков. К тому же, по нашему предложению в Министерстве регионального развития РК рассматривается норма, обязывающая строительные компании перед началом строительства вместе со страхованием ответственности перед дольщиками страховать и строительно-монтажные риски.
В комплексе эти два договора смогут покрыть основные риски, возникающие в процессе строительства. Экономический риски покроет полис страхования ответственности застройщиков, производственные риски и риск возникновения стихийных бедствий — покроет традиционный полис по страхованию строительно-монтажных рисков», - аргументировал свою позицию Тулешов.
В настоящее время требования, предъявляемые к застройщикам более лояльны. Так, согласно Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве», застройщик обязан обладать опытом возведения жилых зданий, в том числе в качестве заказчика, не менее трех лет. В документе оговариваются и лимиты по количеству квартир. Строительная компания должна сдать в эксплуатацию не менее 100 квартир. Собственный капитал застройщиков, участвующих в долевом строительстве, не должен быть менее 100 тыс. месячных расчетных показателей (МРП) – 173 млн. 100 тыс. тенге.
Между тем, как сообщили страховщики, отбору будут подвергаться не только застройщики. Для страховых компаний также предусматривается разработка квалификационных требований по страхованию строительных компаний.
«В целом новые нормы Закона о долевом строительстве после их разработки и принятия дадут определенные гарантии и уверенность рядовым дольщикам в том, что их средства, в случае незавершения строительства жилья, будут возвращены. Благодаря дополнительному анализу со стороны страховых компаний закон о страховании ответственности застройщика станет для дольщиков определенным фильтром при выборе строительной компании», - отметил Александр Тулешов.
Отметим, что основной целью введения страхования ответственности застройщиков перед дольщиками является минимизация рисков дольщиков и развитие жилищного строительства.
